房地產到了破題的關鍵階段。
11月15-16日，國家統計局公布的最新房地產運行數據顯示，2023年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格下降的城市數量仍在增加，國房景氣指數93.40再次刷出階段新低。
在史無前例的寬松政策下，市場修復似乎遠不及預期。尤其在資金端，今年前十個月全國房地產開發投資、房企到位資金等多指標持續下降。房屋竣工面積受到“保交付”政策帶動同比增長19%，但根據行業平臺截至今年5月的調研數據，全國保交樓項目1114個，交付率僅34%，交房壓力依然不容小覷。
11月15日野村證券發布的一份報告就指出，中國未完工的預售房屋面積大得驚人。如果要完成這些房屋的修建大約需要4400億美元（約3.2萬億元人民幣）。“在明年某個時間，交房推遲問題將會變成一個社會問題，危及到社會的穩定。”
CNBC引用野村證券研究人員的話指出，“我們估計中國有大約2000萬套沒有完工的預售樓。政府是否能推出強有力的政策支持，將是人們對房地產市場和對經濟的信心能否真正恢復的一個關鍵。”
的確，房地產關聯的不止是行業和市場的問題，也是經濟和社會的問題。
通過人民法院公告網檢索“房地產”就能發現，今年截至11月15日，已有約255家房地產相關企業發布了破產文書。而每一個破產企業背后都牽連一大批機關機構和普通家庭。
尤其臨近年底和春節，關于停降薪、裁員、停工的投訴增多，“鄭州爛尾樓夫婦近況”再受關注并沖上微博熱搜……可以看到，市場耐心正加速消耗，很多人依然缺乏安全感。而這一切都在說，解決問題已經刻不容緩！
化解困局迫在眉睫
亟待房地產新模式破題
如何解決問題？或許首先要知道問題的根源出在哪里。
在中國房地產業協會會長馮俊看來，當前房地產庫存大、爛尾多、連鎖爆雷、風險疊加等現狀，更多是舊模式瓦解后的遺留問題。
舊模式中，房企高杠桿盲目擴張不斷累積風險，生產方式落后也難以適應消費升級；購房者的投資性動機太重，居民住房負債和住房財富占比過高，不斷擠壓剛性需求造成結構性供需錯配。這背后，地方追求土地供應經濟效益最大化，也是問題。
“要解決問題，就要更好地推動房地產業向新發展模式平穩過渡。”馮俊直言。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，根本原因是推動我國樓市“單邊上漲”的動力已經觸頂（上漲預期、杠桿空間、資產配置、人口紅利）。所以當前的房地產困局并非以往的周期波動可以解釋，需用“轉場論”分析，直面房地產從上半場到下半場的轉換。
可以看到，“房地產新模式”是行業找到的破題關鍵。這一方向也已經被提升至國家戰略高度。從今年2月的《求是》文章，到7月31日國務院會議發言，中央多次要求“加快研究構建房地產業新發展模式”。
什么是房地產新模式？
11月13日，住建部部長倪虹回答記者問時直言，就是破解房地產的難題，發展治本之策。
面對買不到好房，“房地產業要從解決‘有沒有’轉向解決‘好不好’”；面對買不起房，“要實施好‘三大工程’發力保障性住房規劃建設、城中村改造、平急兩用”；面對建不起房，“要一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”；面對建不好房，“要建立‘人房地錢’要素聯動新機制，建立房屋從開發建設到維護使用的全生命周期管理機制”……房地產新模式幾乎涵蓋了房地產所有主流問題的化解思路。
輕資產探索新模式
代建行業“合在一起”
無法否認，房地產制造了很多問題。從宏觀經濟到個體生活，由于房地產影響深遠，這個行業的問題也在深度調控中被放大，牽連甚廣、教訓深刻。
但占據我國經濟總量13%-14%的房地產及相關行業，依然會是中國的支柱產業，也始終承載著人們對美好居住生活的需求。
因而，如此重要的房地產，不能只有制造問題的人，還要有解決問題的人和解決問題的能力。
在探索“房地產新模式”解決問題的路上，各級政府、金融機構、供應鏈各環節企業都可能有自己的辦法。
克而瑞董事長丁祖昱認為，在中國房地產新舊模式轉換的階段，輕資產模式會是重要的解題思路。
“中國房地產領域的輕資產包含了代建、物管、資管等業務板塊，其探索新模式的過程，給有資金、能力、品牌、信用等優勢的企業預留了空間。例如代建業務，作為發展新模式的一個重要方向，已經吸引了越來越多企業進入這個細分賽道。”
實際上，對照多國的房地產發展歷程也能發現，當需要“解決問題”時，不少人會選擇輕資產模式，并將代建作為關鍵業務。
例如日本在“失去的20年”中，房地產從高歌猛進到泡沫破滅，一度崩盤。然而三井不動產、三菱地所、住友不動產“三巨頭”不僅死里逃生，還穿越動蕩抓住1999年的政策風口，在往后二十余年中做到了世界前列。
而這三家房企在轉型期，都不約而同啟用了輕資產模式發展業務，從代建、代運營、資產證券化等渠道找到了發展空間。
在歐美國家，以“管理”為核心的輕資產運營服務相當成熟，尤其是以代建為關鍵業務，整合融資、設計、租賃、物業管理為一體的“縱向一體化+小股操盤”輕資產模式，數據統計稱，這類代建業務的滲透率可達市場整體的20%-30%。
中國也正努力探索以“輕資產代建”為入口，盤活存量、激活保障性住房、紓困出險項目、提升商業項目品質，以推動房地產向新模式過渡。
在這過程中，中國代建行業選擇“合在一起”抱團答題。
據悉今年11月1日-11月10日，中國房地產協會召開八屆第十次常務理事會，就專門審議并通過“成立中國房地產業協會代建分會”的決定。
分會由中國房地產業協會牽頭，由綠城管理（9979.hk）、金地管理、華潤置地、朗詩投資、藍城管理、中原建業等企業負責人作為主要成員，擬協調產業鏈資源，提升代建企業的流程標準和行業規范，推動專業水平和運行效率，讓代建行業更好為“房地產新模式”貢獻力量。
實際上，未來2年-3年保交付將成為主要的政府管理導向，各類權益主體將需要大量的專業代建運營服務。一家企業顯然能力有限，代建企業各自發力也可能力度不夠，對于解決問題來說，“合在一起”或許能讓代建行業找到更多可能性。
多個方向“對癥下藥”
房地產也能解決問題
代建為何能在“解決問題”時脫穎而出？這或許是其商業屬性決定的。
以紓困出險項目為例，作為保交付中最棘手的難題之一，這類項目的企業已經失去流動性，對供應鏈和購房者失去信用，資金遭遇金融機構限制，于政府而言已是不穩定因素……問題幾乎貫穿了項目發展的每一環節。
輕資產代建企業是以品牌、資源、能力、風控為核心的，這些能力正好吻合紓困需要，能夠在增信用、引資本、促銷售、保交付等方面發揮作用。
在這一過程中，代建企業的資源和專業能力可謂是“對癥下藥”。例如綠城管理（9979.hk）在紓困中，就能利用自身品牌賦能完成項目煥新和銷售重啟；項目脫困、金融機構認可則利于出險房企重構信用；隨著項目如期交付，購房者有效防止資產損失，供應鏈企業也能有回款并保證品控；各方順利發展，對當地政府而言，無疑是維穩的最好局面。
據悉，綠城管理已介入了并購類、重組類、破產重整類等不同類型的不良紓困項目，自2021年下半年至今已落地不良紓困項目總建面近1000萬㎡。
如今響應“保交樓”參與房地產紓困的代建企業越來越多，各家也從不同方向在探索和嘗試紓困舉措。
例如中原建業就基于河南的保交樓政策，從全省選出36家項目優質的政府平臺公司，與其組建合營企業，開展不良紓困業務。
金地管理則選擇與深圳國企（如深圳建安集團）深度合作，開展股權合作、工程總包、聯合投標等業務。
龍湖龍智造憑借公司在商業賽道和品牌上的優勢，已經與多家地方國企和AMC公司達成項目策劃、商業運營等方面的紓困代建合作。
更多代建企業進入項目紓困，對“保交付、穩民生”意義重大。因為每當一個風險項目被撥亂反正，就可能扭轉局部金融風險，并幫助一群人解決至關重要的生計問題，預防社會矛盾的蔓延。
在無錫江陰，人們就看到，原恒大項目在委托綠城管理（9979.hk）代建后，重新信譽背書、調整規劃建設，最終讓5000萬監管資金在春節前夕順利撥付，為項目穩步推進、工人帶錢過節創造條件；在河北唐山，已破產重整的唐門一品，因為引入品牌代建才得以復活，甚至首開認籌金額達2億元，資產價值也相應提升，最大化保障了各方當事人的合法利益。
從對房企、政府、供應商、股權人、債權人，到對普通購房者、一線民工，代建企業參與紓困產生的影響愈加深遠。這也讓人們意識到，房地產制造了問題，也在解決問題；房地產并非只有制造問題的人，還有很多解決問題的人。
就像如今除了代建，還有資產證券化、創新投資、物管、資管、持有型不動產經營等很多細分賽道的企業，均在迎接房地產模式的新舊轉換，以自身發展促進行業平穩過渡。
資深地產人馮侖直言，行業要講創新，不要老看著地產行業在暴雷，我們也在用創新來解決暴雷、人居環境改善和品質提升問題。而且這些解決問題的路徑，正是未來趨勢。（王婷婷）
